Eviction of non-residential premises without a court decision

Tento postup prenajímateľov je častokrát zdôvodnený nenáročnosťou riešenia sporu ako aj minimalizáciou strát na strane prenajímateľov v spojení s uvoľnením priestorov v prospech potenciálneho nového nájomcu.

V tejto súvislosti je na mieste sa opätovne zaoberať vyššie uvedeným postupom prenajímateľov z pohľadu zákonnosti a tiež otázkou či, okrem častokrát zdĺhavého súdneho konania (o vypratanie nebytových priestorov), je v rukách prenajímateľov aj iné (flexibilnejšie) riešenie vzniknutého sporu.

APLIKOVATEĽNÁ PRÁVNA ÚPRAVA

Zák. č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „ZoNNP“), ako lex specialis k zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „OZ“), v otázke vypratania nebytových priestorov neupravuje špecifické spôsoby vypratania nebytových priestorov, pričom spôsob vypratania nebytových priestorov ponecháva na všeobecnú právnu úpravu podľa OZ.

Považujeme za osobitne dôležité zdôrazniť, že podľa § 676 ods. 2 OZ má prenajímateľ 30 dní na podanie žaloby o vypratanie nebytových priestorov. V opačnom prípade (zmeškania lehoty 30 dní) sa má za to, že nájomná zmluva sa automaticky predĺžila, a to za pôvodných podmienok a na dobu pôvodného nájmu (v prípade, ak pôvodná doba nájmu bola dohodnutá na obdobie kratšie ako jeden rok), najviac však jeden rok.

V zmysle § 676 ods. 2 OZ, zákon priznáva prenajímateľovi právo podať žalobu o vypratanie nebytových priestorov, ak došlo k skončeniu nájmu a nájomca nebytové priestory ku dňu skončenia nájmu nevypratal. OZ neprecizuje ďalšie spôsoby vypratania nebytových priestorov.

Predpokladom pre nútený výkon vypratania nebytových priestorov podľa § 676 OZ je existencia exekučného titulu, ktorý v tomto prípade môže predstavovať predovšetkým vykonateľné rozhodnutie príslušného súdu, ktorým súd uloží nájomcovi povinnosť vypratať nebytové priestory pod hrozbou núteného výkonu.

V zmysle § 6 OZ (a v súlade s princípom právnej istoty) teda nie je prípustné, aby prenajímateľ vykonal nútené vypratanie nebytových priestorov svojpomocne – t. j. faktickým vyprataním nebytových priestorov po zabezpečení súpisu hnuteľných vecí notárom a dočasným uložením u tretej osoby.

FLEXIBILNÝ SPÔSOB VYPRATANIA PRIESTOROV

Je ale nútené vypratanie nebytových priestorov na základe súdneho rozhodnutia vydaného v zmysle § 676 ods. 2 OZ skutočne jediný zákonný spôsob vypratania nebytových priestorov?

Donedávna existoval spor o tom, či je možné považovať notársku zápisnicu (spísanú podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák. č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti v znení do 31.03.2017 (ďalej len „EP“)), v ktorej osoba povinná (nájomca) vyhlásila pred notárom, že pod hrozbou núteného výkonu exekúcie, splní povinnosť vypratať priestory po skončení nájmu v prospech osoby oprávnenej (prenajímateľa).

Exekučné súdy opakovane dospeli k záverom, že notárska zápisnica podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP, ako exekučný titul na nepeňažné plnenie – vypratanie nebytových priestorov, nespĺňa materiálne náležitosti na výkon exekúcie podľa § 181 ods. 1 EP. ³

Do veľkej novely EP (zák. č. 2/2017 Z. z., ktorým sa mení EP) (ďalej len „Novela“), v ustanovení § 181 ods. 1 EP pre nútený výkon nepeňažného plnenia – vypratanie nebytového priestoru, EP predpokladal existenciu vykonateľného rozhodnutia súdu. Gramatickým výkladom exekučné súdy dospeli k záveru, že EP pripúšťa nútený výkon nepeňažného plnenia – vypratanie nebytového priestoru, výhradne na základe vykonateľného rozhodnutia príslušného súdu vydaného v konaní o žalobe prenajímateľa podľa § 676 ods. 2 OZ.³

Rozsiahlym medzirezortným pripomienkovým konaním k Novele následne došlo k zapracovaniu pripomienky Slovenskej komory exekútorov k zneniu § 181 ods. 1 EP, ktorou sa pôvodné znenie ustanovenia z dôvodu precizovania okruhu titulov pre výkon exekúcie nepeňažného plnenia – vypratania nebytových priestorov na základe notárskej zápisnice, predmetom ktorej je vyhlásenie povinnej osoby podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP.

S ohľadom na precizované ustanovenie § 181 ods. 1 EP (a iných) došlo k odstráneniu spornosti týkajúcej sa materiálnej vykonateľnosti notárskej zápisnice, predmetom ktorej je vyhlásenie povinnej osoby podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP, ako exekučného titulu na výkon exekúcie – vypratanie nebytového priestoru.

Notárska zápisnica, predmetom ktorej je súhlas povinnej osoby podľa § 45 ods. 2 písm. c) EP, je spôsobilý a zákonný exekučný titul okrem iného aj na výkon exekúcie vyprataním nebytových priestorov.

ZÁVER

Opäť preto ostáva tradične konštatovať, že akákoľvek svojvôľa prenajímateľa pri vyprataní nebytových priestorov nie je prípustná a pre prenajímateľa predstavuje skryté riziko v podobe nároku na náhradu škody vzniknutého na strane nájomcu.

Precizovanie ustanovenia § 181 EP však dodatočne prináša prenajímateľom príležitosť minimalizovať straty pri ukončení nájmu nebytových priestorov a realizovať prípadné vypratanie nebytových priestorov zákonným, flexibilným a zároveň finančne nenáročným riešením rešpektujúcim obchodné hľadisko prenajímateľa – notárskou exekučnou zápisnicou.

Záverom konštatujeme, že je vhodné, aby takáto notárska exekučná zápisnica bola spísaná už pri podpise nájomnej zmluvy, pričom samotná nájomná zmluva je prílohou takejto notárskej exekučnej zápisnice.