Legalizácia čiernych stavieb v 2025

Uznesením Vlády Slovenskej republiky č. 676/2024 z 06.11.2024 bolo prijatý vládny návrh nového stavebného zákona (ďalej len „Vládny návrh“)[1], účelom ktorého je nahradenie zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v platnom znení (ďalej len „Stavebný zákon“).

Hoci Vládny návrh bude predmetom rokovania a následného hlasovania o schválení Národnej rade Slovenskej republiky, v kontexte zmeny stavebných predpisov bude okrem iného citlivo vnímaná aj téma čiernych stavieb.

Stavebný zákon do 31.03.2024 pre stavebníkov poskytoval priestor na legalizáciu stavieb zhotovovaných bez príslušného povolenia alebo v rozpore s ním (napr. dodatočné povolenie stavby podľa § 88a Stavebného zákona).

Dodatočné povolenie stavieb bol využívaný ako inštitút, prostredníctvom ktorého (z nákladového hľadiska) pristupovali stavebníci k uprednostneniu realizácie projektov bez ohľadu na existenciu povolenia, pričom otázku povolenia (negatívne zaťaženého časovým hľadiskom) odkladali na záver projektu.

Vládny návrh, ktorého účinnosť sa navrhuje od 01.04.2025 je v tomto kontexte nekompromisný a definitívne smeruje k tomu, aby sa realizácia stavby uskutočňovala nevyhnutne až po tzv. úradnom povolení.

Pre stavebníkov ignorujúcich nevyhnutnosť tzv. úradného povolenia stavby pred jej realizáciou podľa Vládneho návrhu hrozí, že orgány vykonávajúce stavebnú inšpekciu už v budúcnosti nebudú mať inú možnosť ako rozhodnúť o odstránení nepovolených stavebných prác – čiernej stavby[2].

ČO S ČIERNYMI STAVBAMI PO ZRUŠENÍ STAVEBNÉHO ZÁKONA?

Vládny návrh naďalej počíta s čiastočnou aplikáciou ustanovení Stavebného zákona okrem iného týkajúcich sa zhojenia niektorých právnych vád čiernych stavieb. Táto možnosť je však časovo limitovaná do 31.03.2029. [3]

V tomto kontexte je vhodné pripomenúť novelu Stavebného zákona č. 46/2024 Z. z. (ďalej len „Novela“), ktorou  bol okrem iného Stavebný zákon doplnený o nový prostriedok sanácie právnych vád čiernych stavieb vybudovaných bez povolenia.

Z časového hľadiska Novela rozlišuje medzi stavbami postavenými:

• v období pred 01.10.1976 – tieto stavby sa dňom 01.04.2024 považujú za legalizované zákonom;
• v období medzi 01.10.1976 a 31.12.1989 – tieto stavby sa dňom 01.04.2024 považujú za legalizované zákonom ak vlastník stavby je zároveň vlastníkom pozemku pod stavbou alebo má iné právo k pozemku pod stavbou podľa Stavebného zákona a zároveň sa stavba nepretržite užíva na svoj účel;
• v období medzi 01.01.1990 a 31.03.2024 – tieto stavby možno doplneným prostriedkom dodatočne legalizovať za predpokladu splnenia ďalších zákonných podmienok.

AKO LEGALIZOVAŤ ČIERNU STAVBU POSTAVENÚ DO 31.03.2024?

Doplneným prostriedkom je konanie podľa § 140d Stavebného zákona o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie výsledkom ktorého môže byť umožnené vlastníkom niektorých stavieb vybudovaných bez príslušného povolenia v stavebnom konaní zhojiť ich právne vady.

Novela tak nadväzuje na očakávané zavedenie nového stavebného kódexu, ktorým sa otázka čiernych stavieb plánuje v budúcnosti riešiť mimoriadne razantným spôsobom – nariadením ich odstránenia.

• Základné podmienky legalizácie čiernych stavieb

V prvom rade je potrebné povedať, že legalizácia sa týka výlučne tých stavieb, ktoré boli postavené a užívané v období medzi 01.01.1990 a 31.03.2024. Túto skutočnosť je povinný jej vlastník preukázať v konaní podľa § 140d Stavebného zákona.

Ďalšie podmienky pre legalizáciu možno zjednodušene zhrnúť do nasledovných bodov:

• Bezpečnosť a technický stav – Stavba musí byť technicky a stavebne spôsobilá na užívanie – musí zodpovedať základným požiadavkám na stavby a plniť účel, na ktorý je určená. Prípadná miestna obhliadka stavby musí potvrdiť, že stavba nepredstavuje riziko pre životy obyvateľov či okolia.
• Právny vzťahy k pozemku – Vlastník musí preukázať právny titul k pozemku, na ktorom stavba stojí – buď ide o vlastnícke právo k pozemku alebo o iné právo k pozemku v zmysle Stavebného zákona (napr. právo užívania pozemku alebo vecné bremeno).
• Územnoplánovacie regulatívy – Stavba nesmie byť v rozpore s územnoplánovacou dokumentáciou platnou buď v čase výstavby alebo aktuálnou pri posudzovaní žiadosti – zohľadňuje variant priaznivejší pre vlastníka stavby.
• Umiestnenie mimo ochranných pásiem – Stavba nesmie zasahovať do ochranných pásiem kritickej infraštruktúry, ako sú elektrické vedenia, plynové zariadenia či inundačné územia (napr. záplavové oblasti). Ak sa stavba nachádza v ochrannom pásme infraštruktúry, jej prevádzkovateľ musí súhlasiť s jej ponechaním na mieste.
• Dokumentácia skutočného realizovania stavby – Stavebný úrad môže vyžadovať dokumentáciu skutkového stavu na účely kolaudácie v prípade ak nebola vôbec vyhotovená, nezachovala sa alebo nie je v náležitom stave. Pokiaľ to nie je nevyhnutné, stavebný úrad môže uložiť povinnosť predloženia zjednodušenej projektovej dokumentácie (pasport stavby).
• Špeciálne podmienky pre vylúčené lokality

V prípadoch stavieb v oblastiach s generačne reprodukovanou chudobou sa uplatňujú zjednodušené podmienky. Vlastník v týchto prípadoch musí splniť len niekoľko základných podmienok:

• Umiestnenie stavby – ide o separovanú lokalitu s koncentrovanou generačne reprodukovanou chudobou;
• Právny vzťah k pozemku – viď vyššie;
• Stavbu využíva na bývanie pre vlastnú potrebu a potrebu rodiny;
• Bezpečnosť a technický stav – viď vyššie.
• Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a rozhodnutie o nej:

Aj keď mnohí vlastníci tak zatiaľ neurobili, lehota na podanie žiadosti o preskúmanie stavby podľa § 140d Stavebného zákona plynie až do 31.03.2029.

Na druhej strane nie je vhodné odkladať podanie žiadosti, pretože prekážkou podania žiadosti podľa § 140d je prípadné začatie konania podľa § 88a Stavebného zákona o odstránení stavby z iniciatívy stavebného úradu.

K žiadosti o preskúmanie stavby na užívanie je potrebné doložiť dokumentáciu, ktorá potvrdzuje splnenie vyššie uvedených podmienok – medzi nimi najmä geometrický plán, ktorým sa určuje umiestnenie stavby, list vlastníctva alebo iný dôkaz o inom práve k pozemku na ktorom čierna stavba stojí, revízne správy týkajúce sa vyhradených technických zariadení či technickú správu k stavbe špecifikujúc konštrukčné riešenie stavby.

Ak stavebný úrad zistí bezpečnostné či konštrukčné nedostatky, môže konanie prerušiť a vyžadovať vykonanie nevyhnutných stavebných úprav alebo zabezpečovacích prác. Ak k vykonaniu stavebných úprav alebo zabezpečovacích prác nedôjde, stavebný úrad nariadi odstránenie stavby podľa § 88 Stavebného zákona.

Ak stavebný úrad zistí splnenie podmienok podľa § 140d Stavebného zákona, vydá rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie, ktoré má účinky kolaudačného rozhodnutia a stavbu tak možno od právoplatnosti rozhodnutia legálne užívať.

MOŽNO LEGALIZOVAŤ ČIERNU STAVBU POSTAVENÚ AJ PO 31.03.2024?

S ohľadom na Vládny návrh je vhodné tiež doplniť, že podľa Vládneho zákona čierne stavby postavené a užívané po 31.03.2024 však nevyhnutne neostali odsúdené na odstránenie.

Vládny návrh umožňuje vlastníkovi stavby začať konanie o dodatočnom povolení stavby podľa ustanovením Stavebného zákona, ak nie je možné aplikovať § 140d Stavebného zákona a začať konanie o preskúmaní stavby na jej užívanie. Žiadosť o dodatočné povolenie stavby však bude možné začať v lehote do 31.03.2024. [4]

V konaní o dodatočnom povolení stavby sa bude postupovať podľa ustanovení Stavebného zákona.

Finálne znenie v akom bude Vládny návrh prerokovaný a schválený v Národnej rade Slovenskej republiky bude potrebné sledovať aj naďalej, keďže legislatívny proces môže vyvolať ďalšie dodatočné zmeny v znení Vládneho návrhu.

ZÁVER

Napriek navrhovanému tvrdému prístupu v riešení otázky čiernych stavieb, Vládny návrh ponúka vlastníkom čiernych stavieb dočasnú možnosť ako predísť nariadeniu ich odstránenia.

Všetko okrem iného za predpokladu, že vlastník čiernej stavby (postavenej a užívanej do 31.03.2024) iniciatívne požiada o jej preskúmanie podľa § 140d Stavebného zákona, ktoré z nášho pohľadu je pre vlastníkov mimoriadne prívetivé nielen z hľadiska rozsahu preskúmavania ale aj z hľadiska simplexnosti samotného konania, ktoré môže urýchliť legalizáciu čiernej stavby.

Pokiaľ však preskúmanie podľa § 140d Stavebného zákona nie je možné, podľa Vládneho návrhu pravdepodobne bude naďalej časovo limitovaná možnosť požiadať o dodatočné povolenie stavby podľa § 88a Stavebného zákona.

[1]                https://rokovania.gov.sk/RVL/Resolution

[2]                § 28 a § 78 Vládneho návrhu

[3]                § 85 ods. 4 písm. f) a g) Vládneho návrhu

[4]                § 85 ods. 4 písm. g) Vládneho návrhu